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想转超低房贷利率?巨额罚款令人却步

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发表于 2014-5-18 08:57:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
买房者可以通过五年定期的贷款来锁定较低的利率。然而,一旦你的计划有变,你可能要向银行赔偿提前中止合同的罚金。据加拿大可按揭专业人士协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)统计显示,在加国的借款者中,有9%会选择在贷款合同到期前取消贷款,但是其中的大部分人不了解这样做的严重性。

满银卡尔加里区域的贷款部经理Laura Parsons指出,对借款人来说,罚金是非常关键的因素。
在签署贷款合同前,借款人需要仔细阅读各项条款并充分理解,他们的律师也有责任帮助进行解释。

Parsons表示,目前很多人买房只是感性的行为,认为有买房的必要或是认为将来这项投资能够取得收益,而不能充分地去了解买房协议的各项内容,甚至也不会提出问题。
另外,Parsons女士还提到,投资者的目光多集中在利率上,很少有人去关心合同中是否有不合理或是解释不清的条款。 info.51.ca
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罚款额惊人
Brian Hyytiainen 在2011年购入一间独立屋,并且签订了一个五年期的房贷合约。然而由于生活变故,他被迫要把房子卖掉。
“我再也供不起房子了。”他说:“我听说会有对提前还款的处罚,但没想到银行还会落井下石,要我支付13,000元。”

加拿大皇家银行(RBC)是加拿大最大的银行。Hyytiainen的贷款合约第一页上写着,该行给Brian Hyytiainen发放贷款的年利率为3.79%。
而在合约第三页的附属细则里,他发现银行加注了1.55%的折现率。
“不瞒你说,我觉得这很卑鄙。”他说:“所有贷款人被加注了一个折现率。这几年房贷利率都降低了,谁还会签一个5%的封闭式贷款。”
加拿大的五大银行多数会先把利率标高,然后以折扣的形式为贷款客户降低一部分。这个文字游戏已经持续多年。然而,当贷款人在利率普遍降低时决定终止贷款合约,这个标高的利率就会回过头来缠上他们。 无忧资讯
Hyytiainen 从银行客户经理处了解到,通货膨胀给他造成的损失到底有多大。
“我们计算过,除去折现率,罚金大约是5,000元。这个数额就合理得多了。我曾试过质问他们给出的罚金数额。”
到处上诉没有结果
加拿大皇家银行的客服部门表示他们无能为力。尽管Hyytiainen是因为财务困难才要卖房,他还是要在房子卖出之后赔付13,000元的罚金。

Hyytiainen向皇家银行申诉专员上诉,结果无补于事。随后,他又向审查参银行与客户裁决纠纷的ADR Chambers银行问题申诉督查办公室提出申诉。

monstermortgage.ca网站的负责人Vince Gaetano表示,银行普遍使用贷款资格利率(Mortgage Qualifying Rate)来计算罚金。 无 忧 网 - 51
贷款资格利率是加拿大央行根据各大银行五年期按揭贷款利率决定并发布的。

贷款资格利率与市场实际利率的差别
Gaetano还曾就银行计算方法不当从而罚金增加的问题向前财长Jim Flaherty提出质疑,他指出一位投资者贷款46万9000元,因为中止贷款需要交纳2万8000多元的高额罚款。因为其银行使用了当时为5.24%的贷款资格利率(现在为4.99%)来计算固定贷款利率为3.99%的贷款罚金。

Gaetano表示,当时市场上的实际利率为3.69%,所以投资者应该缴纳的罚金应该以30%的利率差异计算,为5,862.50元。显示使用贷款资格利率增加了投资者的负担,而银行通常会在贷款合同中注明以此计算的条件,Gaetano认为很多贷款合同看起来似乎因为提供了低固定利率对消费者有利,但实际上隐藏了很多看不见的成本。

贷款经纪负责帮助客户从众多贷款机构中取得最好的利率。很多贷款经纪会偏好较小型银行,因为这些银行的利率最低,而且没有折现率。
“如果你想要固定利率的房屋贷款,我会建议将五大银行作为最后的选择。”多伦多贷款经纪Calum Ross说。
“只要利率折扣在各大银行中存在一天,消费者都不会得到公平的贷款。”
幸运的是,现在的你可以比以前找到更多的信息。联邦规定,银行必须向用简明的例子,向客户展示其计算包括折算率在内提前还款罚金的方法。

然而,银行的计算器包含了大量的数据和专业术语,还常常无法提供明确的答案。
加拿大皇家银行网站上显示:“提示:以下例子是基于一个公式来预计在限期内提前还款的成本。”

“皇家银行会使用一个更加复杂的计算方式使最终费用低于预计结果。您必须与我们联系,才能知道确切费用。”
减少损失的办法

如果真的需要提前中止贷款合同,投资者也可以应用一些方法减少损失。如果投资者拥有提前偿还特权的话,可以在中止合同前尽量最大化地偿还贷款。
如果合同中注明投资者每年能够预付20%的贷款,如果贷款总额是50万的话,那么投资者可以考虑在年末和年初都支付10万元的还款,这样就可以减少未还款额从而减少损失。

虽然一些房贷结构允许投资者将罚款金额添加到新的贷款中,但是投资者一定要慎重考虑,因为这样一来投资者就不得不支付“息上加息”,总的金额可能超出想像。
当然,最糟糕的就是投资者之前对罚款的事情一无所知,等到中止贷款面临罚款时才惊慌失措。
如何才能避免被提前还款罚金抵消你的房屋资产增值?以下是一些提示:
1.你是否接受过利率折扣?在贷款文件的显眼处,你可能很难找到它的踪迹。向银行咨询具体的折扣,及其在计算过程中的作用。
2.你是否行使过提前还款的权力?提前还款的罚金以贷款余额为计算基础,而客户每年都可以根据合约提前多还一部分本金。因此,银行应该根据客户还款后的贷款余额来计算罚金。

3.你是否需要帮助来计算或谈判更低的罚金数额?向持有专业贷款认证的经纪咨询。贷款经纪可以免费帮你算账,还能想办法帮你减低罚金。

4.你能衡量出中止贷款合同的成本和得益吗?浏览加拿大金融消费者管理局(Financial Consumer Agency of Canada)网上(http://www.fcac-acfc.gc.ca/)指引,重新规划和谈判你的贷款。 加国 无忧 51.CA


51周报 作者:孙凌梦

 

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